«Грамотное управление недвижимостью способствует ее колоссальной капитализации»

10 апреля в Институте экономики недвижимости (ИЭН) ВШЭ завершился ставший уже программным трехдневный семинар «Управление и эксплуатация малоэтажной и коттеджной недвижимости», который на этот раз прошел и в форме вэбинара. Об особенностях и преимуществах этого курса повышения квалификации рассказывает его автор, преподаватель ИЭН, гендиректор компании «АСКВЭЛ» Валентина Филонова.

— Валентина Алексеевна, почему вы решили заняться столь «неблагодарной» темой, ведь не секрет, что к системе ЖКХ у большинства россиян отношение весьма негативное?

— Ровно по этой причине. Собственно, что такое жилище? Это своего рода первая сигнальная система: нет жилища — нет человека, нет семьи, нет ячейки общества и всего, что в экономике с этими понятиями связано. Наша компания была создана в 2006 году, и мы практически сразу начали заниматься вопросами управления и эксплуатации малоэтажной и коттеджной недвижимости, в основном загородной, хотя коттеджные поселки существуют и в пределах городов. В чем отличие эксплуатации загородной недвижимости от городских квартир? За городом рядом с собственником нет ЖЭКов, нет РЭУ, нет ДЕЗов, которые могли бы дом обслуживать. Если отключение городского многоэтажного дома от сетей электричества или водоснабжения — это ЧП, которое обычно сразу бросаются устранять, то отключение от коммуникаций загородного коттеджа — это проблемы его владельца, на которые, что называется, всем наплевать. Спасение утопающих становится делом рук самих утопающих. Значит, этими вопросами должен заниматься либо девелопер, который застраивал коттеджный поселок, либо управляющая компания, либо собственники жилья должны создавать собственную организацию — и эта структура будет заниматься управлением и эксплуатацией коттеджей и всего поселка. Но для решения этих задач нужны профессионально подготовленные специалисты.

— Как началось ваше сотрудничество с Институтом экономики недвижимости ВШЭ?

— Свои первые мероприятия в виде семинаров, практикумов, конференций мы начали проводить в 2008 году и стали формировать экспертное сообщество — специалистов, которые не просто неравнодушны к этим вопросам, но и рассматривают их как отдельный вид бизнеса. А в 2010 году, благодаря таким встречам, мы стали партнерами Института экономики недвижимости, который уже давно занимается подготовкой специалистов, способных профессионально работать с объектами недвижимости. Между тем, ниша обучения управлению и эксплуатации малоэтажной и коттеджной недвижимости оставалась на российском образовательном рынке пустой, и с помощью ИЭН мы получили возможность заполнить ее, тем более что спрос на соответствующих специалистов был и остается высоким.

— Прошедший семинар стал четвертым по счету. А с чего эти курсы начинались? И менялась ли со временем их структура?

— Первый семинар был проведен в Институте экономики недвижимости еще в апреле 2010 года. За это время мы обучили, как мы их называем, «две золотые дюжины» управляющих, каждый из которых получил сертификат ИЭН, подтверждающий прохождение курса повышения квалификации. Если первые семинары вели 6-7 приглашенных преподавателей-специалистов, то сейчас их число увеличилось до одиннадцати. В основном это топ-менеджеры инвестиционных, девелоперских, эксплуатационных, управляющих и консалтинговых компаний. Среди них как теоретики, так и практики в области макроэкономики, в сфере налогообложения, инвестиций, управления и эксплуатации, защиты прав собственности, противодействия рейдерству, энергоэффективности. Скажем, одно из занятий проводит Александр Сычков, один из руководителей «Мосэнергосбыта», который также является председателем комиссии по ограничениям энергоснабжения Московской области. Таким образом слушатели получают информацию «из первых рук» — мы даем им возможность всего за три дня, за восемнадцать часов занятий, сформировать комплексную систему знаний и овладеть инструментарием управления и эксплуатации коттеджной недвижимости на основе самых современных технологий, включающих, например, дистанционное расчетно-кассовое банковское обслуживание, аутсорсинг бухгалтерского учета, аудита, рекрутинга и даже инжиниринга.

— Прошедший семинар впервые проходил в форме вэбинара…

— Да. К этому решению нас подтолкнули слушатели. Уже в третьей группе среди них было много представителей регионов, в частности Дальнего Востока. Вообще, сегмент малоэтажного коттеджного строительства сейчас активно развивается в самых разных регионах — Оренбурге, Екатеринбурге, Ростове-на-Дону, Краснодаре. Например, в базе данных нашей компании находятся около двух тысяч реально действующих коттеджных поселков, созданных по всей России. Понятно, что далеко не у всех есть возможность оставить свою работу и выбраться на несколько дней в Москву, чтобы присутствовать на наших занятиях. Режим вэбинара эту проблему снимает. Наши «дистанционные» слушатели точно так же, как их коллеги в Москве, «подключены» к занятиям, могут задавать вопросы, участвовать в дискуссиях и по итогам семинара получают по почте официальный сертификат Института экономики недвижимости ВШЭ. Более того, наша компания имеет связи с Казахстаном, Киргизией, Азербайджаном, странами Балтии — там тоже ощущается дефицит подобного образования. Думаю, что иностранным специалистам тоже будет интересна форма нашего вэбинара.

— На кого, прежде всего, рассчитан ваш курс?

— С одной стороны, к нам приходят физические лица, самостоятельно оплачивающие свое обучение. Нужно учесть, что сейчас, после введения 34-процентных отчислений с фонда оплаты труда, пошла новая волна сокращений и увольнений менеджеров не только среднего, но порой и высшего звена в эксплуатационных компаниях, страховом секторе, даже строительстве. Кадровый потенциал высвобождается, ему надо находить новое применение, и без повышения квалификации, получения новых знаний вы свою личную капитализацию повысить не сможете. С другой стороны, первым же записавшимся на наш начальный семинар был представитель крупного инвестиционного холдинга. Так вот семинар, по его признанию, помог ему сформировать в холдинге целую структуру для управления коттеджными поселками. Затем одним из наших слушателей стал представитель крупнейшей кипинговой компании, занимающейся эксплуатацией коммерческой недвижимости. Добавьте к ним сотрудников строительных, девелоперских и управляющих компаний, представителей различных объединений собственников коттеджей, и станет понятно, насколько широк круг участников наших семинаров, желающих заниматься этим бизнесом профессионально.

— Вы как-то отслеживаете профессиональную судьбу своих выпускников?

— Мы постоянно получаем такого рода «фидбэк», говорящий о том, выпускники смогли воспользоваться полученными у нас знаниями и внедрить их в свою деятельность. Один из выпускников, например, недавно рассказал, что именно сертификат ИЭН ВШЭ позволил ему пройти конкурсный отбор на должность управляющего латифундией, принадлежащей бизнесмену из списка Forbes. Кроме того, часть выпущенных нами управленцев, найдя и совершенствуя свою работу, возвращается в Институт экономики недвижимости уже в качестве преподавателей-практиков.

Вообще, если строительство и девелопмент подвержены конъюнктуре рынка, то управление и эксплуатация — более стабильные сферы, так как вы работаете с теми, кто дома уже купил. Собственники, как правило, понимают, что без надлежащего управления их недвижимость, которая может стоить миллионы долларов, превратится не в актив, а в пассив, «тянущий» из них деньги на постоянный ремонт и содержание. Нужно понимать и другую вещь: грамотное управление и эксплуатация дома способствует его колоссальной капитализации. Могу привести такой пример: в 1998 году одна семья приобрела дом в новом, только что отстроенном коттеджном поселке в Подмосковье. Прожив в нем десять лет, собственники продали его в июле 2008 года в десять раз дороже первоначальной стоимости и на эти деньги купили в США, где в самом разгаре был ипотечный кризис, целый коттеджный поселок. То есть этот бизнес, который многими у нас в стране рассматривается на уровне банно-прачечного треста, на самом деле — золотая жила. При правильном ведении хозяйства вы получаете многократную капитализацию объекта недвижимости.

— Могут ли технологии, применяемые при управлении загородной недвижимостью, использоваться для решения проблем «большого» ЖКХ?

— Все, что мы делаем, мы делаем на основе законодательства о многоквартирных домах — других законов у нас нет. Но управление загородной недвижимостью дает вам определенную свободу действий — в отличие от ситуации с городскими многоквартирными домами, вы можете установить солнечные батареи, тепловые насосы, использовать другие энергосберегающие технологии и оценить их эффективность. Возможно, загородная недвижимость станет той калиткой, через которую инновациям будет легче попасть в «большую» жизнь. В этом смысле работа в Институте экономики недвижимости несет в себе еще и просветительскую составляющую. Я думаю, было бы очень полезно, если бы некоторые элементы наших курсов нашли отражения в рамках основных образовательных программ Высшей школы экономики. Во всяком случае, Вышка сейчас получает возможность заявить себе как о лидере и на этом образовательном поле.

Олег Серегин, Новостная служба портала ВШЭ